Cambios en los contratos de alquiler: qué exige la ley antes de iniciar un desalojo por falta de pago

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El cambio en el marco legal tras la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina no eliminó la necesidad de respetar ciertos procedimientos establecidos por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).

En particular, el desalojo de un inquilino por falta de pago continúa siendo un tema sensible, y su ejecución está sujeta a condiciones estrictas.

Información importante para propietarios e inquilinos. Foto: NA/Marcelo Capece.

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¿Qué debe hacer el propietario antes de iniciar un desalojo?

Uno de los aspectos menos conocidos, pero fundamentales, es que ningún propietario puede desalojar a un inquilino si antes no ha cursado una intimación fehaciente por escrito. 

Así lo establece el artículo 1222 del CCyC, que exige que dicha comunicación incluya el monto adeudado, el lugar y medio de pago, la fecha límite para cancelar la deuda y cuente con comprobante de envío y recepción.

Este paso es obligatorio y su omisión invalida cualquier intento de desalojo. Incluso si el inquilino dejó de pagar, la ley protege su derecho a permanecer en la vivienda hasta que se haya cumplido con esta etapa formal. La medida busca garantizar un debido proceso y evitar desalojos arbitrarios o apresurados.

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En caso de que el inquilino regularice su situación dentro del plazo establecido, el contrato de locación se mantiene vigente en sus términos originales. Solo cuando la deuda persiste más allá del plazo estipulado en la intimación, el propietario puede considerar resuelto el contrato e iniciar un proceso judicial de desalojo.

Este marco legal aplica únicamente a los alquileres destinados a vivienda. En el caso de locales comerciales, oficinas u otros fines, rige lo establecido en el artículo 1223 del mismo código, que contempla normativas diferentes.

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¿En qué otros casos puede rescindirse un contrato de alquiler?

El CCyC también prevé otras causales para dar por terminado un contrato antes de su vencimiento. El propietario, por ejemplo, puede hacerlo si: 

• El inquilino modifica el destino del inmueble.
• Se detecta un uso irregular o no autorizado de la vivienda.
• El inquilino abandona la propiedad sin previo aviso.
• Hay falta de mantenimiento o conservación adecuada del lugar.
• Se acumulan dos períodos sin pagar el alquiler.
• Por otras causas previstas en el contrato firmado.

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El inquilino, en cambio, puede rescindir el contrato si el locador incumple con el mantenimiento del inmueble o, si lo desea, de forma anticipada, pagando una penalización del 10% del monto correspondiente al tiempo restante.

En este nuevo escenario legal, tanto inquilinos como propietarios deben conocer sus derechos y obligaciones para actuar dentro del marco de la ley.