El sueño de la vivienda propia: cuánto hay que ganar por mes para acceder a un crédito hipotecario en Argentina
Las entidades financieras volvieron a ofrecer préstamos hipotecarios, aunque el salario requerido sigue siendo la principal barrera de acceso. Los detalles.
La reaparición de los créditos hipotecarios para la compra de departamentos volvió a instalar una de las principales dudas entre quienes buscan acceder a su primera vivienda: qué nivel de ingresos se necesita para calificar ante un banco.
Si bien las líneas de financiamiento están disponibles desde 2024, el acceso sigue condicionado por exigencias salariales elevadas y criterios de evaluación más estrictos.
El principal obstáculo continúa siendo el ingreso mensual. En todos los casos, la cuota del crédito no puede superar el 25% del salario del solicitante o del grupo familiar, un límite que deja fuera a una gran parte de los interesados. A esto se suman tasas de interés más altas y un mercado inmobiliario que, medido en pesos, mostró subas en los últimos meses.
En paralelo, las entidades financieras endurecieron los controles. La estabilidad laboral, la antigüedad en el empleo y el historial crediticio ganaron peso en la evaluación. Incluso el Banco Nación, que mantiene una de las tasas más bajas del sistema, elevó sus requisitos y restringió el acceso a perfiles que antes podían avanzar con el trámite.
El ingreso, la principal barrera de acceso
En la práctica, el salario se convirtió en el primer gran filtro. Aunque cada banco fija sus propias condiciones, todos exigen ingresos mensuales que se ubican por encima del salario promedio. En términos generales, el piso para iniciar un trámite hipotecario equivale hoy a entre tres y quince salarios mínimos, según la entidad.
Por ejemplo, Banco Credicoop solicita ingresos mensuales superiores a los $3.000.000. Banco del Sol establece un mínimo de $1.000.000, mientras que ICBC Argentina exige ingresos iguales o superiores a $1.100.000. En BBVA Argentina, el piso equivale a cuatro salarios mínimos, aunque para acceder a la tasa más baja los ingresos deben superar los $5.000.000.
Banco Santander fija un requisito de $1.540.000 para la compra de vivienda permanente y de $1.700.000 para vivienda no permanente. Banco Supervielle, en tanto, establece un umbral superior a los $5.000.000 mensuales.
Estos montos permiten iniciar la solicitud, pero no garantizan la aprobación del crédito. La evaluación final depende de que la cuota resultante se mantenga dentro del 25% del ingreso declarado, lo que en muchos casos obliga a reducir el monto del préstamo, extender el plazo o sumar ingresos de un co-deudor.
Evaluaciones más estrictas y perfiles excluidos
Además del salario, los bancos reforzaron el análisis de cada caso. La estabilidad laboral, la antigüedad en el empleo y el historial crediticio se volvieron determinantes. Incluso entidades públicas como el Banco Nación, que ofrece una de las tasas más bajas del mercado, elevaron sus exigencias y dejaron fuera a perfiles que en otros contextos podían acceder.
Trabajadores con ingresos informales, monotributistas con baja facturación o empleados con poca antigüedad laboral encuentran mayores dificultades para cumplir con los requisitos actuales. En este escenario, el crédito hipotecario vuelve a posicionarse como una herramienta disponible, pero de acceso limitado.
¿Cuántas horas de trabajo cuesta un departamento?
La distancia entre salarios y precios inmobiliarios se dimensiona mejor cuando se traduce en horas de trabajo. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio del metro cuadrado ronda los 2.450 dólares.
Un departamento pequeño, de dos ambientes y aproximadamente 50 metros cuadrados, tiene un precio cercano a los 130.000 dólares, con valores que pueden ser más elevados en los barrios de mayor demanda. Aun con crédito hipotecario, el monto a financiar y la capacidad de pago mensual siguen estando fuertemente condicionados por el nivel salarial.
Si bien el regreso de los créditos hipotecarios representa una señal positiva para el mercado inmobiliario, las condiciones actuales muestran que el acceso sigue siendo limitado. Los ingresos exigidos, las tasas de interés y los criterios de evaluación hacen que solo un segmento reducido de la población pueda avanzar con la compra de un departamento mediante financiamiento bancario.
