Monotributo o Ganancias: cómo saber en qué régimen inscribir tus alquileres en 2026
Las nuevas exenciones para alquileres destinados a vivienda, la eliminación de la obligación de registrar contratos y los beneficios fiscales vigentes obligan a evaluar cada caso para pagar menos impuestos y simplificar trámites.
La normativa impositiva vinculada a los alquileres en Argentina atraviesa cambios importantes desde 2024 en adelante, y muchos propietarios se preguntan si les conviene mantenerse en el Monotributo o inscribirse en el Impuesto a las Ganancias Simplificado a partir de 2026. Las nuevas exenciones, los beneficios fiscales y la eliminación de ciertos requisitos administrativos reconfiguran totalmente el escenario tributario para quienes alquilan propiedades.
A continuación, te explicamos de manera clara cuándo conviene cada régimen, cuáles son las obligaciones y qué cambios trae la Ley 27.737 y las normas vigentes.
Nuevas reglas para alquileres destinados a vivienda desde 2026
Según especialistas tributarios, la Ley de Inocencia Fiscal incorpora una exención clave: las rentas derivadas del alquiler de inmuebles destinados a “casa habitación” quedarán exentas del Impuesto a las Ganancias desde el 1 de enero de 2026.
Esto implica que, si alquilás para vivienda permanente, podrías no tributar Ganancias, aunque sí seguirías teniendo obligaciones formales dentro del régimen que elijas.
El decreto reglamentario aún debe actualizarse, pero hoy “casa habitación” se define como vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
¿Conviene seguir en el Monotributo?
Para quienes ya pertenecen al Régimen Simplificado, la decisión no es automática. El análisis varía según la cantidad de inmuebles, la actividad económica total y si se combinan otros ingresos.
1. Propietarios con hasta dos inmuebles destinados a vivienda
Si esta es la única actividad del contribuyente, actualmente no pagan el componente impositivo del Monotributo, por lo que el costo fiscal es similar al que regirá con la nueva exención de Ganancias.
Además, la Ley 27.737 otorga beneficios relevantes si los contratos están debidamente registrados, como:
- Considerar una sola unidad de explotación sin importar la cantidad de inmuebles.
- Exención del impuesto integrado para quienes mantengan hasta dos propiedades en alquiler y cumplan los requisitos formales.
2. Propietarios con más de dos inmuebles
En este caso, aun si los alquileres son para vivienda, deberán analizar:
- Mayor carga administrativa y previsional.
- Posible obligación de tributar IVA dependiendo de quién utilice el inmueble.
- La conveniencia de mantenerse en Monotributo o pasar al Régimen General.
3. Quienes alquilan y además tienen otras actividades
Si el contribuyente desarrolla actividades adicionales dentro del Monotributo, deberá evaluar el impacto fiscal total, especialmente la eventual obligación de convertirse en Responsable Inscripto y tributar IVA y Ganancias en forma completa.
Registro de contratos: ¿qué cambió y por qué sigue importando?
Desde agosto de 2024, ya no es obligatorio registrar los contratos de alquiler en el RELI (AFIP). Sin embargo, sigue siendo altamente conveniente hacerlo para acceder a deducciones y beneficios fiscales, como:
- Deducción del 10 % del alquiler para propietarios y del 40 % para inquilinos en Ganancias.
- Exención en Bienes Personales para inmuebles destinados a vivienda.
- Exención de Impuesto al Cheque y en determinados casos de IVA.
Aun sin obligatoriedad, registrar el contrato sigue siendo la llave para reducir impuestos.
¿Cuándo conviene inscribirse en Ganancias?
Conviene evaluar este paso cuando:
- Superás el tope de facturación del Monotributo o más de tres unidades de explotación.
- Tenés varios inmuebles y la carga previsional del Monotributo deja de ser conveniente.
- Necesitás aprovechar deducciones específicas del régimen general.
Desde 2026, con la exención para vivienda, quienes alquilan de forma profesional o con múltiples unidades deberán considerar si el ahorro fiscal justifica migrar al Régimen General o permanecer simplificados con los beneficios vigentes.
Conclusión: ¿Monotributo o Ganancias en 2026?
La respuesta depende de tu situación:
- Hasta dos inmuebles para vivienda y sin otras actividades: Monotributo suele seguir siendo lo más conveniente.
- Más de dos inmuebles o actividad diversificada: conviene analizar Régimen General y Ganancias Simplificado.
- En cualquier caso: registrar contratos sigue siendo clave para acceder a beneficios.
La recomendación final: cada situación es particular y siempre debería evaluarse con un contador matriculado, especialmente de cara a las nuevas normas que comenzarán a regir en 2026.
