Alquileres en 2026: cuánto suben en enero y qué ocurrirá con los contratos firmados bajo la ley derogada
El mercado ingresa en 2026 con aumentos más moderados y una oferta en expansión. Mientras los acuerdos antiguos se extinguen de forma definitiva, los nuevos contratos avanzan bajo esquemas de actualización más frecuentes y flexibles, aunque con valores que continúan siendo elevados para los inquilinos.
El inicio de 2026 encuentra al mercado de alquileres argentino en una etapa de transición. Tras años de fuertes tensiones, escasez de oferta y subas abruptas, los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 ingresan en su recta final, mientras que el nuevo esquema de acuerdos, habilitado por el DNU 70/2023, comienza a consolidarse como norma.
En diciembre de 2025 se produjo un hecho llamativo: los contratos que aún se actualizan mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) registraron un aumento interanual del 39,32%, el más bajo desde la creación del indicador. Se trata de un valor que perfora el piso de 2021 y que marca un punto de inflexión respecto de los ajustes extraordinarios observados en los últimos años.
¿Cómo funcionan los nuevos acuerdos sin la Ley de Alquileres?
El ICL, que combina la evolución de la inflación medida por el IPC y la variación salarial del RIPTE, arrastra los efectos inflacionarios. Luego de alcanzar un máximo histórico del 265,05% en julio de 2024, inició una desaceleración progresiva que se profundizó a partir de septiembre de ese año.
Esta baja redujo significativamente la brecha entre los alquileres actualizados por ley y los precios de mercado, una distorsión que había sido uno de los principales cuestionamientos al sistema.
Para quienes aún tienen contratos vigentes bajo la normativa derogada, diciembre fue el último mes de ajuste anual. Un ejemplo concreto lo ilustra con claridad: un alquiler que hasta noviembre costaba $400.000 pasó a $557.280 tras aplicar el aumento del 39,32%.
Aun así, especialistas advierten que en algunos casos este ajuste deja los valores entre un 10% y un 15% por encima del precio de mercado, una situación impensada dos años atrás, cuando los contratos quedaban muy por debajo de los valores de oferta.
Durante 2026, estos acuerdos irán finalizando de manera definitiva, cerrando así el ciclo de la ley derogada. En paralelo, los contratos firmados desde enero de 2024 operan bajo un esquema de libertad contractual, con mayor flexibilidad en plazos, ajustes y elección de índices.
Hoy predominan los contratos con actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, muchos de ellos también atados al ICL, pero con períodos más cortos que reducen los desfasajes. Para un alquiler base de $400.000, los ajustes de diciembre reflejan esta nueva dinámica: un aumento trimestral implica una suba del 6,01% ($424.040), uno cuatrimestral del 8,08% ($432.320) y uno semestral del 14,17% ($456.680).
Este cambio se explica, en gran parte, por la recuperación de la oferta. La Ciudad de Buenos Aires pasó de menos de 500 propiedades en alquiler a fines de 2023 a unas 17.500 unidades disponibles en la actualidad. En noviembre, el stock superó en más de un 15% al del mismo mes del año anterior, lo que actuó como un freno natural a los aumentos y fomentó una competencia más equilibrada entre propietarios.
A nivel interanual, las subas de los alquileres se ubicaron en torno al 32%, prácticamente alineadas con la inflación del período, lo que configura un escenario de estabilidad que no se observaba desde antes de la pandemia. Sin embargo, los valores siguen siendo elevados para los inquilinos: en CABA, un departamento de tres ambientes parte de los $700.000 mensuales, sin grandes diferencias entre barrios.
En cuanto a los plazos, el mercado parece haber encontrado un formato relativamente estable, con contratos de dos años como opción predominante. El ICL continúa siendo el índice más utilizado, aunque el IPC comienza a ganar espacio en algunos acuerdos. En este contexto de mayor oferta, los inquilinos cuentan con más margen para comparar opciones y condiciones, dejando atrás la urgencia que caracterizó al mercado en años recientes.
En el interior del país, los valores promedio estimados para diciembre muestran una realidad similar: un departamento de dos ambientes ronda los $400.000, uno de dos dormitorios los $570.000 y una casa de tres ambientes alcanza los $750.000. Datos que reflejan que, si bien el mercado dejó atrás la escasez extrema, el desafío de la accesibilidad sigue plenamente vigente.
