Aumentan los alquileres en CABA y mejora la rentabilidad: dónde conviene invertir
Mientras los precios de venta muestran una tendencia a la estabilización, los alquileres continúan en ascenso y la rentabilidad mejora, en un contexto donde el crédito hipotecario vuelve a ganar protagonismo. Todos los detalles dentro de la nota.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de reacomodamiento con señales mixtas, según el último relevamiento de Zonaprop correspondiente a abril. Mientras los precios de venta muestran una tendencia a la estabilización, los alquileres continúan en ascenso y la rentabilidad mejora, en un contexto donde el crédito hipotecario vuelve a ganar protagonismo.
El valor medio del metro cuadrado para departamentos se ubica en 2.460 dólares. En lo que va de 2026, acumula una suba moderada del 0,4%, con un incremento interanual del 2,2%. En paralelo, se observa una incipiente reactivación del financiamiento: el 15% de las operaciones se concretaron con crédito hipotecario, muy por encima del piso registrado en 2024, cuando apenas representaban el 3% del total.
Los barrios con mayores registros interanuales
- Saavedra: +11,3%
- Villa Real: +7%
- Agronomía: +7%
Precios
- Monoambiente: 108.377 dólares
- Dos ambientes: 130.295 dólares
- Tres ambientes: 179.134 dólares
Casas
- Casa de tres dormitorios: 303.649 dólares
- Casa de cuatro dormitorios: 483.236 dólares
Costo de construcción en CABA: sube en dólares y presiona al mercado inmobiliario
Uno de los factores que condiciona la dinámica del mercado es el encarecimiento de la construcción. Medido en dólares, el costo aumentó 3,9% en abril y acumula un alza del 13,6% en lo que va del año. Desde fines de 2023, el incremento se profundizó y el índice se mantiene por encima de su promedio histórico.
Este escenario representa un desafío para los desarrolladores, que enfrentan mayores costos en un momento en que la demanda comienza a mostrar signos de recuperación. La combinación de estos factores podría limitar la oferta futura, especialmente en proyectos nuevos.
Alquileres en CABA 2026: cuánto cuesta un departamento de dos ambientes hoy
El mercado de alquileres continúa ajustándose. El valor medio de un departamento de dos ambientes alcanza los 834.178 pesos mensuales, tras una suba del 2,4% en abril y un incremento acumulado del 12,2% en 2026. En términos interanuales, el aumento llega al 34%, superando tanto la inflación como los índices de actualización de contratos.
En simultáneo, la oferta de unidades en alquiler creció con fuerza: aumentó 11,1% respecto al año pasado y se ubica en niveles muy superiores a los mínimos observados en 2023, cuando la escasez marcaba el pulso del mercado.
Los barrios más caros para alquilar
- Puerto Madero: 1.381.761 pesos mensuales
- Palermo: 930.009 pesos
- Núñez: 929.613 pesos
El barrio más barato para alquilar
- Lugano: 668.209 pesos
Rentabilidad inmobiliaria en CABA: mejores zonas para invertir y plazo de recupero
La relación entre el precio de venta y los ingresos por alquiler muestra una mejora significativa. La rentabilidad bruta anual se ubica en 5,83%, el nivel más alto en más de una década. En consecuencia, el plazo de recupero de la inversión se redujo a 17,2 años, un 10,3% menos que hace un año.
En este contexto, las zonas del sur y el oeste de la Ciudad se posicionan como las más atractivas para quienes buscan renta, debido a una mejor relación entre precios de compra y valores de alquiler.
- Lugano: 10,7% anual
- Parque Avellaneda: 8,1%
- Nueva Pompeya: 8,0%
Por el contrario, los barrios con valores más elevados (como Palermo, Núñez y Puerto Madero) presentan una rentabilidad menor. Sin embargo, continúan siendo elegidos por inversores que priorizan el potencial de valorización a largo plazo.
