El mapa inmobiliario de CABA: la brecha de precios entre los barrios más caros y los más baratos
Con una brecha que supera el 360%, los valores de los departamentos siguen marcados por la ubicación. Dónde se encuentran las oportunidades más accesibles.
El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de reconfiguración luego de cerrar un año con algunas señales de recuperación en la cantidad de escrituras. Pero sin embargo, la caída de precios continúa siendo una característica central en el mapa de la Ciudad de Buenos Aires.
Un reciente informe sectorial, elaborado a partir de datos de las principales plataformas de compraventa, volvió a poner el foco en una verdad conocida pero vigente: la ubicación sigue siendo el factor decisivo para el bolsillo de los compradores. De hecho, el precio por metro cuadrado en CABA muestra una tendencia de estabilización, aunque con diferencias marcadas entre segmentos.
Mientras que las casas registraron una leve corrección a la baja durante el último mes, los departamentos mantienen un acumulado anual positivo, impulsado principalmente por la reactivación de los créditos hipotecarios, que ya explican una porción significativa de las operaciones.
En enero de 2026, el valor promedio del metro cuadrado de los departamentos en la Ciudad se ubicó en u$s 2.450, sin variaciones relevantes desde octubre del año pasado. En ese contexto, un monoambiente tiene un precio promedio de u$s 108.337, un departamento de dos ambientes asciende a u$s 129.704, y uno de tres ambientes ronda los u$s 178.546.
Venta de inmuebles en CABA: cuáles son los barrios más caros
La disparidad de valores dentro de la Capital Federal es tan marcada que la brecha entre el barrio más caro y el más barato alcanza el 367,5%. En la cima del ranking se mantiene, sin sorpresas, Puerto Madero. El barrio más joven de la Ciudad registra un valor promedio de u$s 6.157 por metro cuadrado, consolidándose como un mercado de lujo con dinámica propia y muy por encima del resto de las comunas.
Detrás del podio premium aparecen Núñez y Palermo, dos zonas que concentraron gran parte de los nuevos desarrollos inmobiliarios en pozo. En Núñez, el metro cuadrado se ubica en torno a los u$s 3.407, mientras que en Palermo promedia los u$s 3.387.
Otros barrios tradicionales de alta demanda, como Belgrano y Recoleta, también se mantienen en el rango superior de precios, afianzándose como refugios de valor tanto para inversores como para familias que priorizan servicios, conectividad y calidad urbana.
¿Y los precios más bajos de la ciudad?
Por otro lado, el sur porteño concentra opciones mucho más accesibles para quienes cuentan con un presupuesto acotado, siendo Villa Lugano el barrio más barato de CABA para adquirir un departamento. Con un valor promedio de u$s 1.097 por metro cuadrado, una cifra que contrasta fuertemente con los precios del corredor norte y la zona de Avenida del Libertador.
A Lugano se suman Nueva Pompeya, con un promedio de u$s 1.484/m², y La Boca, donde el metro cuadrado ronda los u$s 1.552. Si bien estos barrios mantienen los valores más bajos del mercado, despiertan el interés de pequeños inversores debido a la alta rentabilidad relativa que ofrecen frente al precio de compra, especialmente en un contexto en el que los alquileres mostraron subas puntuales en el arranque de 2026.