Los conflictos por reparaciones son una de las principales causas de disputa entre propietarios e inquilinos. Desde una pérdida de gas hasta una cañería tapada o una filtración, las dudas sobre quién debe afrontar cada gasto suelen aparecer durante la vigencia del contrato de alquiler.
De acuerdo con el Código Civil y Comercial de la Nación y con las explicaciones brindadas por el abogado Sergio Mohadeb para Infobae, conocido en redes sociales como “Derecho en Zapatillas”, la responsabilidad dependerá del tipo de daño, de las condiciones en las que fue entregado el inmueble y de lo pactado entre las partes.
El especialista analizó estos casos durante el programa Infobae a la Tarde, a partir de un intercambio viral entre un propietario y su inquilino por una cañería tapada. Además del Código Civil y Comercial, también deben considerarse las cláusulas específicas del contrato de locación, que desde la derogación de la Ley de Alquileres pueden negociarse con mayor libertad.
Cuándo le corresponde pagar las reparaciones al inquilino
Según explicó Mohadeb, las reparaciones vinculadas con el mantenimiento cotidiano del inmueble suelen ser responsabilidad del inquilino. “Lo estructural lo paga el dueño, el mantenimiento diario, una destapación, algo menor, está a cargo del inquilino”.
El abogado señaló que actualmente existe mayor margen para establecer obligaciones específicas en el contrato de alquiler, por lo que siempre resulta recomendable revisar las cláusulas antes de firmar.
También aclaró que, cuando un daño es consecuencia de un uso inadecuado o de una negligencia del locatario, la reparación deja de ser responsabilidad del propietario. “Si el inquilino destrozó un caño por torpeza, va a tener que pagarlo”.
Qué arreglos en la propiedad son obligación estricta del propietario
El propietario tiene la obligación legal de entregar la vivienda en condiciones aptas para ser habitada y de garantizar que las instalaciones esenciales funcionen correctamente. “El dueño tiene que entregar el departamento en condiciones habitables”.
Mohadeb remarcó que esta obligación adquiere especial importancia cuando existen problemas relacionados con instalaciones de gas o situaciones que puedan poner en riesgo la seguridad de los ocupantes. “Hay una responsabilidad. La mayoría de los casos que llegan al Poder Judicial por cuestiones de responsabilidad civil es por pérdida de gas o monóxido de carbono”.
En ese sentido, insistió en que las instalaciones deben encontrarse correctamente verificadas antes de entregar el inmueble. “Si no está en condiciones, hay una responsabilidad y la mayoría de las sentencias responsabilizan al dueño”.
Diferencias entre daños estructurales y desgastes por uso cotidiano
Uno de los aspectos que más dudas genera es distinguir entre un desperfecto estructural y el desgaste propio del uso habitual de una vivienda. En líneas generales, forman parte de las obligaciones del propietario las fallas en instalaciones eléctricas, sanitarias, de gas, problemas de humedad por defectos constructivos, filtraciones originadas en la estructura o cualquier desperfecto que impida el uso normal del inmueble.
En cambio, el mantenimiento ordinario, como la limpieza de desagües, el destape de cañerías por uso, el reemplazo de elementos consumibles o pequeñas reparaciones derivadas del desgaste cotidiano, suele quedar a cargo del inquilino, salvo que el contrato disponga otra cosa.
Devolución del depósito de garantía y evaluación de daños al finalizar el contrato
Al concluir el contrato, el propietario debe evaluar el estado en que se devuelve la vivienda para determinar si corresponde reintegrar el depósito de garantía. “El depósito se devuelve si está todo pago y no rompiste nada. Si el inquilino se va antes, paga la penalidad pactada”.
Si los daños superan el monto del depósito, el propietario puede reclamar la diferencia por las vías correspondientes. “Ahí está la fianza y la responsabilidad del inquilino. Si es un daño grande, va a juicio; si es chico, muchas veces el dueño lo asume como pérdida o lo cubre un seguro”.
Cómo resolver disputas y reclamos por roturas en la vivienda
Cuando aparece un desperfecto importante durante la vigencia del contrato, lo recomendable es comunicarlo de inmediato al propietario por un medio que permita dejar constancia, como correo electrónico o carta documento si fuera necesario.
Si el inmueble presenta problemas que afectan su habitabilidad y el propietario no responde dentro de un plazo razonable, la legislación contempla la posibilidad de que el inquilino realice la reparación y luego reclame el reintegro o descuente ese gasto del alquiler, siempre que haya notificado previamente la situación.
Mohadeb destacó que, aunque la ley establece derechos y obligaciones para ambas partes, muchos conflictos pueden evitarse mediante una buena comunicación y contratos claros. “Un contrato claro ayuda siempre, pero en la práctica, muchas veces es cuestión de charlarlo y cooperar”.
Además de las reparaciones, el especialista recordó que los conflictos de convivencia también alcanzan cuestiones como los ruidos molestos, las obras en edificios y las mascotas, situaciones en las que el Código Civil y Comercial exige actuar bajo el principio de la “normal tolerancia entre vecinos”, evaluando cada caso concreto.
